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Desarrolladores, empresarios, arquitectos e inmobiliarios describen la situación del mercado inmobiliario y cómo ven las perspectivas del futuro.

Comprar un terreno, levantar un edificio y vender las unidades. Comprar una fracción, hacer un loteo, invertir en infraestructura y vender las unidades. Y recomenzar. Así, primeros y segundos mueven el mercado inmobiliario y la industria de la construcción, generando viviendas, empleos, impuestos y, en definitiva, concretando sueños propios y de terceros.
Todo esto en el contexto de un país donde las variables económicas cambian a una velocidad única en el mundo; donde hay dos monedas y que, encima, van en sentido opuesto; donde se empieza una obra con un presupuesto estimado mientras es casi imposible saber cuál va a ser al finalizar.
Y a esto súmale la burocracia, las reglamentaciones, la presión sindical, etc, etc, etc.
Y aún así, hay una raza de desarrolladores que avanza.
Debe ser como dice Gustavo Ortolá (GO), de GO Real Estate: “el desarrollo inmobiliario se lleva en la sangre, somos una especie muy particular, nos motiva la adrenalina de producir espacios de vida, de ver cómo cambian los espacios a partir de nuestras intervenciones, como cambian las zonas, (…) es muy seductor, muy atrapante”.

 

Contexto actual
Julio Chaparro -Grupo Builiding (JC): «En mis 28 años en el mercado no he visto un contexto igual a éste. La única opción de salida es buscando lo positivo, mirando “el medio vaso lleno” y adaptándose a esta nueva realidad”.
”El sector inmobiliario siempre tuvo idas y vueltas, altas y bajas (…) pero a la larga se ha reacomodado el valor promedio”.
Damián Garbarini – DG Negocios Inmobiliarios (DG), ve que para los desarrolladores (este momento ofrece) “una ventaja estratégica: la escasa demanda del usado por valores que no bajan”.

¿Quiénes son los que compran?
Grisel Schinca Artaza – Campos de Roca (GSA) afirma que “están activos los inversores pequeños, que ven en un terreno una forma de preservar su capital. El inversor inmobiliario tradicional también está comenzando a explorar otras alternativas, como mercados en el exterior.”
DG define y titula a un nuevo comprador, los “consuminversores», que son aquellos que refugian su capital en pesos en ladrillos y que, de no poder vender, luego, posiblemente, usen el inmueble. También está operando aquel que viene de operaciones encadenadas.
Victor Mizuta – Grupo Nisen (VM) señala que “está quien busca ofertas, metros baratos, para especular a una recuperación futura del mercado.”.
Alejandro Venezia – Sorrento Espacio&Confort (AV) agrega que para “cerrar operaciones se incrementaron las operaciones mediante canjes de metros cuadrados de una propiedad a otra, y también la toma de vehículos, lo que muestra la adaptabilidad del rubro.»

Onda Verde
Otro fenómeno de estos días de barbijos y distancia social es la llamada onda verde. Mucho más que el título de una noticia, es un hecho que se puede comprobar.
DG: «En el mercado extraurbano y en los corredores de countries y barrios cerrados, de cada 10 lotes que se venden 6 ó 7 empiezan a construir. Este fenómeno es nuevo (desde la pandemia). Los indicadores precedentes mostraban que sólo se construían 2 de cada 10 lotes vendidos.»
GSA: «Creemos que la migración hacia las urbanizaciones no se va a detener, podrá desacelerarse, pero los nuevos hábitos pos pandemia y la inseguridad continuarán empujando el segmento.
Anteriormente sólo las familias jóvenes buscaban urbanizaciones. Actualmente matrimonios mayores también se animan a cambiar de vida, impulsados por la contención que brinda el perímetro de un barrio cerrado.»

Reacomodamiento
Los desarrolladores locales, acostumbrados a los vaivenes de los contextos cambiantes han adoptado distintas acciones para enfrentar estos tiempos.
VM: Ante la incertidumbre del mercado dedicimos ampliar nuestros límites de zonales, asociándonos con colegas fuera del partido de La Plata, como en Magdalena, Chascomús y el partido de Tigre, donde hoy estamos en obra, entre otras cosas, de un centro comercial a cielo abierto y obras de condominios.»
GSA: «Algunas desarrolladoras han promovido una financiación propia directa que contribuye a la dinámica y viene a compensar indirectamente la falta de créditos hipotecarios.»

Nuevos Conceptos
AV: «Quien es inversor hoy está buscando algo diferente, productos más competitivos, como son los edificios para alquiler temporario, optimizados desde el diseño bioclimático hasta las instalaciones de bajo costo de consumo y mantenimiento.»
Luciano Corradini – HTH (LC): «El inversor siempre está activo, sólo que hoy en Argentina está a la expectativa de oportunidades y innovaciones. Desarrollamos la plataforma de inversión www.zetainversor.com, además de desarrollos tradicionales nosotros nos enfocamos en las viviendas adaptdas y en el glamping, y los usuarios pueden invertir desde U$S 1.000 mientras siguen el crecimiento de las obras desde la web y ven las nuevas oportunidades que vamos rankeando.»
JC: «Nosotros (grupo Building) desarrollamos el concepto m4. Siempre se habló de M2 cuando en realidad se vive en M3. A este hecho, le sumamos atender a lo que necesita el cliente, la última arista que cierra nuestro concepto M4. Hoy los paradigmas constructivos han cambiado de acuerdo a las nuevas necesidades del usuario: tele-trabajo, el aprendizaje a distancia, mascotas, familias con distintas configuraciones,. Las ocupaciones del conjunto del grupo han llegado a la vivienda.
La pandemia han rejerarquizado espacios como los balcones, que toman una dimensión como para “salir afuera”, balcones terrazas. M4 también implica el diseño de departamentos para la 4ta edad, donde la seguridad, la facilidad de movimientos, ubicación de tomas, anchos de puertas, etc. Para el trabajo, pet friendly, es un producto distinto.»
LC: «estamos en la segunda losa de HTH (Home that helps), primer edificio accesible en zona, que incluye todas los requerimientos para personas con dificultades motrices y adultos mayores, que incluye una pre-instalación para conducción de oxígeno, piscina con rampa, ascensores amplios, etc, con un diseño con toda la onda.»

Centros Comerciales a cielo abierto
Un cambio muy importante es lo referido a los nuevos conceptos de centros comerciales. Tanto Cantera Urbana de Ocsa como la urbanización con Shopping de Irsa contarán con ofertas comerciales abiertas.
LC: «En cuanto a los centros comerciales serán a cielo abierto, sin duda. Que sean ventilados y con los mínimos necesarios de espacios cerrados.»

Nuevas formas de trabajo
Los tiempos de cambio trajeron cambios y evolución en la forma de trabajo. Hoy físicamente la oficina tiene una frontera más difusa, igual que una organización puede abrirse a otra en pos de un objetivo común.
Andrés Zarazola – LCNI: «La Comunidad Inmobiliaria La Plata pretende ser un club de gente que hacen que las ideas pasen y sean realidad.
Trabajar en comunidad y construirla es una responsabilidad. Nos juntamos en la mesa, tanto inmobiliarios, como desarrolladores y proveedores de bienes/servicios de la cadena de valor gestando ideas con foco en el cliente a lo que se suma una visión compartida y multidimensional, gracias a la diversidad que esta comunidad genera.
LCNI tiene un sistema de membresías, un fondeo colaborativo, para encarar proyectos que beneficien a la comunidad. De ahí salen proyectos se maduran en comisiones, donde participa todo aquel que entiende que puede agregar valor.

El futuro
GO: «Tengo una mirada muy critica coyuntural pero muy optimista de lo que viene. ¿Cuándo? Mediano plazo. Hoy estamos en un ciclo en baja pero en el final de la curva. Se viene el punto de inflexión, se viene el rebote. Entonces los desarrolladores tenemos que estar preparados sabiendo leer para adelante, adelantándonos y procesando y en eso estamos.»
La Plata tiene la particularidad de estar siendo testigo del inicio de 2 mega emprendimientos de + de 100.000 m2 cada uno: Cantera Urbana (Grupo Ocsa) un emprendimiento enfocado en la sustentabilidad y la eficiencia energética, único en latinoamérica, y la urbanización del grupo Irsa que traerá un shopping a cielo abierto a la zona Norte de La Plata.
GO: «Se viene el rebote de la vida. En el mundo ya está sucediendo. Después de tanta mala onda, los próximos años la gente va a salir a vivir y a hacer lo que se dio cuenta que estos años no pudo, y todo eso tiene que estar enlazado por espacios, y ese espacio se va a rejuvenecer, se va a reparar, se va a reconfigurar, y nosotros somos los protagonistas de ese proceso.»

 

Desde el inicio de la pandemia se dió un crecimiento de la demanda de proyectos suburbanos, en barrios cerrado y countries, y aún se mantiene. En general, los que deciden mudarse son habitantes de la ciudad de Buenos Aires motivados por la nueva modalidad del teletrabajo.

 

«Los que emigran buscan estar cerca del verde, en zonas más abiertas y tranquilas, y con mayores comodidades. Al mismo tiempo, apuestan a proyectos en etapa de preventa para poder capitalizar su inversión» explica Alfredo Deferrari, presidente de Deferrari Desarrollos.

El especialista acota que los costos de construcción en dólares aún se mantienen en niveles bajos, lo que sumado a precios de los inmuebles venían muy relegados de años anteriores, hizo que se produjera una «avalancha de consultas que se convirtieron en ventas concretas”.

Atendiendo a esa tendencia, la misma Deferrari Desarrollos  quien acaba de lanzar un condominio en Pilar que en solo dos semanas vendió el 20% de las unidades.

Fleur van Andel, por su parte, una familia holandesa que desarrolló el barrio El Metejón, en la zona de Cañuelas, coincido con que la demanda sigue activa.

“El año pasado, cuando se liberó la cuarentena y la gente pudo empezar a visitar los proyectos, tuvimos un boom de consultas y ventas. Luego llegó el verano y el movimiento bajó un poco, pero después volvió a repuntar», explica Van Andel y asegura que hoy mantiene niveles altos y constantes.

«Principalmente, se trata de familias con hijos pequeños que tomaron conciencia de la relevancia del espacio exterior, el aire libre y la conexión con la naturaleza, y que con el trabajo remoto solucionaron la principal barrera que tenían para tomar la decisión”, dice.

Ignacio O’Keefe, director de Inmobiliaria O’Keefe, con fuerte presencia en zona sur, hace una distinción en cuanto al tipo de producto.

“La demanda continúa alta en lo que son alquileres y venta de casas. En lo que respecta a los lotes, si bien es mejor que la de años anteriores a la pandemia, la realidad es que en los últimos mese, bajó un poco por el alza en los costos de construcción medidos en dólares», dice.

El especialista asegura que si bien la ecuación sigue siendo ventajosa ya que el costo de la construcción en dólares continúa por debajo de valores históricos. «Esto hizo que la demanda se calme un poco respecto del aluvión del año pasado», dice.

 

¿Qué es lo que más valora el público?

“Los clientes valoran principalmente la libertad, la seguridad, la tranquilidad de poder vivir con las puertas abiertas, que los chicos puedan salir a jugar y moverse libremente sin que ello signifique una preocupación», cuenta Van Andel.

El experto asegura que también buscan acceder a actividades, tanto deportivas como recreativas, que se generan en las comunidades de los barrios.

Para Deferrari, con la pandemia, la gente revalorizó las cosas simples de la vida. Cosas como el contacto con el verde, la tranquilidad, el silencio, la actividad al aire libre, los espacios abiertos, todos elementos que brinda la vida en los suburbios.

«Al momento de elegir un proyecto lo que más se valora son los amenities, y también se presta especial atención a los servicios de cercanía como supermercados, colegios, clínicas, etc.”, explica.

Para O’Keefe, los accesos, por cuestiones de seguridad, y las expensas, son las cosas en las que pone la mirada el público al momento de elegir.

“En general, con las expensas la gente se sorprende porque luego de recorrer el barrio, conocer sus espacios comunes, sus amenities, y toda su infraestructura de servicios, incluida la seguridad, esperan que sean más elevadas de las que abonan en el departamento en Capital«, dice y agrega que, sin embargo, no suele ser así.

 

«La razón principal de que las expensas sena más baratas en un barrio cerrado que en un departamento es la mayor cantidad de unidades, lo que hace que la incidencia en las expensas sea menor. Hoy en un barrio con amenities como club house. piscina, cancha de tenis y fútbol, se abonan $ 15.000”.

Los precios

«El mercado suburbano está en alza, y la tendencia es que en los próximos años sus precios se valorizarán por encima de los de Capital», detalla Deferrari y agrega que, en el último año, el precio de los terrenos en el Corredor Norte aumentó entre un 20 y un 50%, con algunos casos llegando al 100%.

«Comparativamente -dice Deferrari-, el metro en el Corredor Norte que va desde Vicente López hasta Pilar es un 20% más económico que en el corredor de CABA que va dese Nuñez hasta Recoleta«, dice.

Según los datos del especialista, en el Corredor Norte, los condominios en etapa de preventa se encuentran en el orden de los US$ 1.500 el metro cuadrado.

En los proyectos terminados, con unidades con entrega inmediata, los precios están en US$ 1.900 el metro cuadrado. «Estos valores son muy difíciles de encontrar hoy en un proyecto en Palermo«, asegura Deferrari .

Van Andel, por su parte, asegura que los precios no han aumentado significativamente, salvo en aquellos barrios donde el stock es muy reducido y los propietarios no tienen apuro en vender.

Los datos muestran que, en la zona de Hudson, los lotes internos están en los 110 dólares el metro, y frente al agua entre 150 y 170 dólares.

«Durante 2018 y 2019, los precios estaban muy a la baja, y se conseguían lotes desde 40 mil dólares. Hoy esos lotes se vendieron y los que quedan ya parten desde los 60 mil dólares», explica Van Andel. Así, los valores muestran una suba de cerca de un 50%.

«En la zona sur, donde comercializamos proyectos, no ha habido lanzamientos en los últimos cuatro años por lo que la oferta es limitada, y por ende, el aumento se refleja aún más. Las casas por su parte no han tenido subas o bajas tan pronunciadas”, explica O’keefe.

El especialista agrega que, hoy, por los valores de construcción, se está entrando en una etapa en la que se empiezan a equiparar las casas terminadas con el lote para construir.

«Hay que estar atentos a las oportunidades, ya sea de lotes o de casas terminadas. Una casa terminada permite entrar inmediatamente, mientras que la construcción demanda una vivienda provisoria durante la obra, con los gastos que eso conlleva. Hay que sacar bien las cuentas”.

 

El notable resurgimiento del interés por las propiedades en los barrios cerrados ha tenido como uno de los focos al corredor de la ruta 2, Campos de Roca II. 

El alto valor del dólar blue favorece inmejorablemente hoy a quien tiene los billetes en mano, posicionándolo como un jugador que puede conseguir verdaderas oportunidades. Sumado a esto, el valor del metro cuadrado de construcción en dólares está en los niveles más bajos de la historia y los barrios cerrados han promovido financiaciones directas. Mejor contexto que este parece no existir. Y se debe también tener en cuenta que en cuanto a alquileres de casas en estos barrios la demanda supera con creces la oferta actual.
También con el Covid y los nuevos hábitos y costumbres intra muros, la gente parece preferir mudarse hacia espacios abiertos, suburbanos, pero que les proporcionen calidad ambiental. Y estos nuevos hábitos de convivencia necesariamente se disfrutan más ampliando la superficie de la residencia.

 

La zona de confort también ha sufrido cambios. Hoy la gente es proclive inclusive cambiar de colegio a los niños, contando la zona con ofertas de muy buen nivel.
Todos estos puntos sumados incrementaron las ventas de los terrenos en Campos de Roca II a niveles sorprendentes nos refirieron desde el área comercial del barrio, contabilizando 42 operaciones desde que comenzó la pandemia. El desarrollo cuenta con 24 obras en ejecución y 10 en proceso de aprobación.
La ubicación estratégica entre urbanizaciones, la facilidad y velocidad de los accesos son también factores determinantes en la compra.
“La financiación directa de Campos de Roca S. A. y los terrenos escriturados al momento de la compra son un diferencial que distingue y que condiciona la elección a nuestro favor” afirman desde el área comercial del desarrollo.
“Un Housing pensado desde el Barrio terminan de resolver la ecuación, en el momento dónde construir es la inversión más segura y rentable” nos refirieron desde 21 53 Arquitectura y Construcción, encargados del Housing de Campos de Roca II, quienes proponen un esquema de financiación del proyecto con su ejecución muy competitivo para un mercado donde la valorización es automática y creciente.
La solución constructiva planteada por el Estudio sumado a los lotes de dimensiones únicas en el mercado, el entorno, la vegetación y la calidad constructiva completan la argumentación para tomar la decisión que HOY es un gran negocio y que mañana mejorará nuestra calidad de vida.

Contacto del Estudio:
Arq. Juan Manuel
Cravero Igarza | Tel. 221 534 6815

Contacto Campos de Roca II:
Tel. 221 522 3779
@2153arq | www.2153arq.com.ar

 

Con más de 5000 asistentes se llevó a cabo la primera feria virtual en la que se mostraron las distintas opciones para irse a vivir al verde.

Organizado por Reporte Inmobiliario durante 5 días se llevó a cabo en vivo y por ZOOM el evento Expo Country & Barrios Privados. En él participaron 59 disertantes y se conocieron 6 nuevos lanzamientos de countries y barrios cerrados, 10 lanzamientos de nuevos condominios, 3 relanzamientos de grandes emprendimientos y 4 lanzamientos de nuevas etapas en barrios ya consolidados. Además se conocieron los sistemas constructivos que hoy elige la gente, tanto por costos como por calidad edilicia, ahorro energético y sustentabilidad.
Variadas fueron las opiniones vertidas por distintos jugadores del sector dedicados a distintos submercados o actividades en este ámbito, pero aquí algunas conclusiones.
-Se ratificó claramente el proceso de revalorización de este tipo de emprendimiento en el corredor Pilar.
-El corredor Tigre Escobar se consolida como el elegido para los amantes del agua y la náutica.
-Por el lado de los corredores Oeste y Hudson Ruta 2 se pudo verificar la escasez de oferta frente a la alta demanda de la tierra, lo que ha impulsado los valores hacia arriba, generando un gran potencial para nuevos desarrollos.
-El corredor Canning San Vicente resultó muy atractivo a partir de la presentación de precios muy acomodados.

Acceda a los videos completos día por día en los siguientes Links

Dia 1 Corredor Pilar
https://www.youtube.com/watch?v=AQXfx34Mbgs&feature=emb_title

Dia 2 Corredor Tigre Escobar
https://www.youtube.com/watch?v=jYKsR2doD3s&feature=emb_title

Dia 3 Corredor Oeste
https://youtu.be/1eDBsx_lmk8

Dia 4; Corredor Canning – San Vicente
https://youtu.be/u0QIHWZuc3M

Dia 5: Corredor Hudson Ruta 2
https://youtu.be/FwM62TXQoYk

Barrio Cerrado. A sólo 40 minutos de Buenos Aires y 30 de La Plata, se encuentra este barrio que cuenta con espacios exclusivos dedicados al descanso y al entretenimiento, inmerso en 230 hectáreas dominadas por árboles y aves autóctonas.

Dentro de la amplia variedad de desarrollos urbanísticos que se encuentran sobre el corredor de la Autovía 2, uno de los destacados por su ubicación y los servicios que ofrece es el Barrio Cerrado Campos de Roca II. El segundo emprendimiento de Campos de Roca S. A., cuenta con una ubicación privilegiada en Coronel Brandsen, en el corazón de las urbanizaciones vecinas. Un contexto que permite disfrutar de un entorno de seguridad y naturaleza exclusivo.

 

Las dimensiones de los lotes tienen un promedio de 2400m², donde es posible desarrollar la casa soñada en un entorno de privacidad para la familia. Poder plantear una construcción donde se tienen 40 mts de frente es la fantasía de cualquier arquitecto. El marco natural de la casa la destacará por sí sola.
El Barrio se encuentra dividido en dos etapas. La primera comienza durante este año su escrituración. La segunda etapa tiene entrega de posesión en el 2019 y representa una gran oportunidad para inversores. Hasta ese momento los lotes no tienen ningún costo de expensas y su precio es más que tentador.

Cuenta con dos lagunas, una de ellas posee más de 4 hectáreas de superficie, donde se pueden desarrollar actividades a remo o a vela. Estas actividades se complementan con el complejo deportivo que ofrece canchas de  pádel, vóley sobre césped, canchas de tenis con polvo de ladrillo, cancha de básquet y las imprescindibles canchas de fútbol. La piscina exterior tiene su zona de solárium inmersa en la tranquilidad de las 8 hectáreas destinadas a este complejo.